Значна частина українського бізнесу працює на орендованих площах, які перебувають у державній чи комунальній власності, тому питання підтримки відповідних орендарів особливо гостро постало із розгортанням повномасштабної війни.
Для вирішення цієї проблеми Законом України від 01.04.2022 № 2181 (далі – Закон), яким внесено зміни до Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, Кабінету Міністрів України надано повноваження під час дії воєнного стану встановлювати особливі правила передання в оренду державного та комунального майна. Такі правила вже встановлено – Урядом прийнято постанову № 634 від 27.05.2022 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану” (далі – Постанова).
Юристи Правового Офісу розібралися в тому, чого варто очікувати бізнесу у зв’язку із такими змінами.
Нові повноваження Кабміну
Відповідно до Закону Уряд може запроваджувати особливі правила, серед іншого, з таких питань:
- стартової орендної плати (якщо інформація про залишкову балансову вартість об’єкта оренди є меншою 10 відсотків первісної балансової вартості об’єкта оренди);
- строків проведення аукціону і затвердження протоколу його результатів;
- можливості застосування пільгової орендної плати (на строк, що не перевищує шість місяців) для орендарів, які беруть участь в аукціоні з оренди державного майна з метою релокації;
- необхідності та строків завантаження орендодавцем договору оренди та акта приймання-передачі до ETC;
- можливості підписання документів за допомогою кваліфікованого електронного підпису та переліку таких документів;
- продовження договору оренди (у тому числі автоматичного, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану);
- припинення орендарем договору оренди;
- незастосування окремих обмежень на передачу майна в суборенду.
Крім цього, Кабінет Міністрів України може передавати окремі повноваження з цих питань військовій адміністрації.
Нижче пояснюємо, які з наведених вище питань уже врегульовано Постановою.
Звільнення від орендної плати
Постановою передбачено звільнення від орендної плати низки категорій орендарів (державного, а в окремих випадках – також і комунального майна). Період, за який Вас може бути звільнено від орендної плати, залежить передусім від розташування Вашого майна.
На період воєнного стану і протягом 3 місяців після його закінчення (максимум – до 31.12.2022) звільняються від орендної плати орендарі державного і комунального майна:
- фізичні особи та ФОПи, які почали військову службу після оголошення воєнного стану. Такі особи або члени їх сімей повинні надати орендодавцю документ, що підтверджує факт початку військової служби (щонайпізніше – протягом 60 календарних днів після закінчення воєнного стану, для тих, хто продовжуватиме служити – протягом 60 днів після припинення служби);
- орендарі майна на “визначених територіях” (де припиняється доступ до єдиних та державних реєстрів Мін’юсту).
⚠ “Визначеними територіями” є області: Донецька; Запорізька (в межах Бердянського, Василівського, Мелітопольського, Пологівського районів); Луганська; Миколаївська (в межах Баштанського та частково – Вознесенського та Миколаївського районів, без м. Миколаїв); Харківська (в межах Куп’янського, Ізюмського та частково – Богодухівського, Харківського Чугуївського районів); Херсонська, а також АРК та м. Севастополь. Харків та Миколаїв не входять до цих територій.
Крім орендарів на “визначених територіях”, звільняються від орендної плати на період воєнного стану (максимум – до 30.09.2022) орендарі державного майна, яке розміщене:
- на територіях областей: Київська, Чернігівська, Сумська, Харківська, Запорізька, Миколаївська, а також у Києві (так, саме до цієї категорії потрапляють Харків та Миколаїв);
- у закладах культури і освіти (для оренди на погодинній основі);
Остання категорія звільнених від орендної плати (максимум – до 30.05.2022) – орендарі державного майна, що знаходиться:
- на територіях областей: Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської.
Інакше кажучи, звільнення від орендної плати для всіх із перерахованих категорій охопить період з 24.02.2022, однак дата закінчення “пільгового” періоду різна для різних категорій орендарів.
Надання “знижок” орендарям
Якщо Ви не відшукали себе у перерахованих вище категоріях “звільнених” від орендної плати орендарів – імовірно, у Вашому випадку передбачено надання “знижки”.
⚠ Раніше була можливість скористатися “карантинними знижками” відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 15.07.2020 № 611 “Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину”. Зараз ця постанова втратила чинність і такі знижки надалі не застосовуватимуться.
Відповідно до Постанови на період воєнного та протягом 3 місяців після його закінчення орендарі державного майна можуть отримати такі знижки від розміру орендної плати:
- орендарі єдиних майнових комплексів (їх підрозділів) – 25% знижки;
- всі інші орендарі – 50% знижки. Ця знижка також надається всім орендарям, які були звільнені від орендної плати до 30.09.2022 або до 30.05.2022 – тобто Ви можете нею скористатися після закінчення Вашого “пільгового” періоду.
⚠ Звільнення від орендної плати чи застосування “знижок” є автоматичним і не потребує додаткового рішення орендодавця. Крім того, якщо Ви “переплатили”, сума переплачених коштів зарахується Вам за наступні періоди оренди.
Орендарям комунального майна рекомендуємо слідкувати також за рішеннями місцевої влади, яка може приймати додаткові рішення з питань звільнення від орендної плати або надання знижок. До прикладу, ще 15 квітня Київська міська рада повідомила про прийняття рішення про звільнення всіх орендарів комунального майна від орендної плати на період воєнного стану та один місяць після його закінчення.
Оренда та релокація бізнесу
Як ми пояснювали раніше у статті “Як бізнесу скористатися процедурою релокації під час війни?”, держава підтримує переміщення підприємств у відносно безпечніші регіони України.
Постановою передбачено, що переможці аукціонів з релокації протягом перших 6 місяців оренди сплачуватимуть пільгову орендну плату – 1 гривня за 1 кв. метр.
Для отримання права на пільгову орендну плату відповідний бізнес має подати разом із підписаним протоколом аукціону орендодавцю клопотання, видане до проведення такого аукціону відповідною обласною військовою адміністрацією.
Укладення нових договорів оренди
Зверніть увагу, що Постанова передбачає особливості також для укладення нових орендних договорів протягом війни:
- авансовий внесок та забезпечувальний депозит сплачуються у розмірі однієї місячної орендної плати (і взагалі не сплачується орендарями, діяльність яких фінансується із державного бюджету та Пенсійним фондом);
- державне майно на “визначених територіях” за загальним правилом не передається в оренду. Виняток – наявність відповідного рішення обласної військової адміністрації;
- якщо інформація про залишкову балансову вартість нерухомого майна відсутня або така вартість є меншою, ніж 10% його первісної балансової вартості, стартова орендна плата для проведення електронного аукціону встановлюється з розрахунку 1 гривня за 1 кв. метр;
Також передбачено особливу процедуру проведення електронних аукціонів на час воєнного стану. Наприклад, договір та акт за результатами аукціону підписуються кваліфікованими електронними підписами (хіба що переможець аукціону наполягає на зворотньому).
Слід зауважити, що відповідно до Закону строк дії договорів оренди державного майна, які укладаються під час дії воєнного стану, не може перевищувати 12 місяців після припинення чи скасування воєнного стану.
Автоматичне продовження орендних договорів
Постанова автоматично продовжує строк дії більшості договорів оренди державного та комунального майна на період дії воєнного стану та 4 місяців з його закінчення.
Якщо Вас не влаштовує автоматичне продовження Вашого договору, Ви можете подати заяву про його дострокове припинення Вашому орендодавцю (електронною поштою).
Балансоутримувач орендованого майна також може ініціювати непродовження договору оренди із повідомленням орендаря та орендодавця за щонайменше 30 календарних днів до дати закінчення договору.
Якщо у Вас залишилися будь-які питання щодо оренди державного чи комунального майна або необхідна допомога із підготовкою будь-яких відповідних документів, звертайтеся за консультацією до юристів Правового Офісу.
